[신혼부부 재테크 전략 ⑧] 공동 or 단독 명의? – 집 살 때 헷갈리는 명의 선택의 정석

“우리 집을 누구 명의로 할까요?”

집 살 때 헷갈리는 명의 선택의 정석

결혼 후 처음으로 내 집 마련을 계획하며 가장 많이 나오는 질문입니다. 신혼부부가 공동으로 집을 살 때 단순히 이름을 올리는 문제 같지만, 사실 명의 선택은 세금, 대출, 나중의 상속이나 이혼까지도 영향을 미치는 매우 중요한 결정입니다.

오늘은 신혼부부 입장에서 공동명의와 단독명의의 차이점과, 어떤 상황에 어떤 선택이 유리한지를 실질적으로 알아보겠습니다.

 

부부 재산설계의 핵심! 명의 선택이 좌우하는 세금과 대출 전략

 

아래 순서로 오늘 주제에 대해 알아봅니다.

1. 단독명의와 공동명의의 기본 개념
2. 세금 측면에서의 차이
3. 대출과 신용 영향
4. 재산 분할 및 법적 효력
5. 상황별 추천 전략
6. 명의 변경 시 유의사항
7. 마무리 – 부부의 삶을 바꾸는 한 줄 이름

1. 단독명의와 공동명의의 기본 개념

단독명의란, 부부 중 한 사람의 이름만 등기에 기재하는 것이고, 공동명의는 두 사람의 이름을 함께 기재하는 것입니다. 공동명의는 지분을 5:5로 설정하는 것이 일반적이지만, 7:3, 6:4 등 다른 지분 배분도 가능합니다.

표면상은 단순한 선택처럼 보이지만, 이 명의가 향후 세금 납부, 소득공제, 재산권 행사에 큰 차이를 만듭니다.

2. 세금 측면에서의 차이

① 취득세
명의자 수에 관계없이 부부 공동명의로 해도 취득세는 총액이 동일합니다. 다만 공동명의라면 각자의 지분율에 따라 나눠서 신고하게 되므로 이후 양도소득세나 종합부동산세에서 차이가 생깁니다.

② 양도소득세
단독명의는한 명의 기본공제(250만 원)만 적용되지만, 공동명의는 각자에게 기본공제가 적용됩니다. 예를 들어, 집을 팔 때 공동명의로 했다면 양도차익을 나누어 계산해 절세할 수 있는 여지가 생깁니다.

③ 종합부동산세
공동명의의 경우, 각자의 지분에 따라 과세되므로 1가구 2주택 여부, 공제 한도 등에서 유리할 수 있습니다. 특히 고가 주택일 경우 공동명의가 절세에 효과적입니다.

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3. 대출과 신용 영향

단독명의는 한 명의 소득 기준으로 주택담보대출 한도를 산정하므로 대출 한도나 금리 조건에서 불리할 수 있습니다. 반면 공동명의는 부부합산 소득 기준으로 대출 심사가 가능해, 더 큰 금액을 대출 받을 수 있고, 이자 부담을 나눌 수 있습니다.

다만 주의할 점은 공동명의일지라도 실제 대출자 명의는 1인으로 설정되는 경우가 많고, 대출 상환 책임 또한 공동이 아닌 실제 대출자에게만 있다는 점입니다.

4. 재산 분할 및 법적 효력

공동명의는 추후 이혼, 상속 등 상황에서 법적으로 지분이 명확하게 인정되므로 깔끔하게 재산 정리가 가능합니다. 반면 단독명의일 경우 실제로 기여했음에도 지분을 인정받기 어렵거나 소송을 통해 입증해야 할 수 있습니다.

특히 맞벌이 부부나 양가 부모의 지원이 섞인 경우, 공동명의를 통해 법적 권리 보장을 받는 것이 더 안전합니다.

5. 상황별 추천 전략

1) 세금 절세가 우선일 경우 → 공동명의
양도세, 종부세 절세 가능성이 큽니다. 특히 자산 가치가 높을수록 유리합니다.

2) 대출이 최우선 과제일 경우 → 공동명의 + 부부합산 대출 활용
부부 공동소득을 반영한 대출 전략을 세우고, 신용도 좋은 쪽 명의로 대출 신청.

3) 부부 중 한 명이 다주택자인 경우 → 단독명의(1주택자 쪽으로)
다주택자 규제가 있을 경우, 무주택자의 명의로 단독 소유하는 것이 유리합니다.

4) 부모 도움으로 집을 마련한 경우 → 단독명의 후 증여 고려
부모가 자녀 한쪽에게만 지원한 경우, 공동명의는 증여세 이슈가 생길 수 있습니다.

6. 명의 변경 시 유의사항

집을 산 뒤 명의를 바꾸려면 소유권 이전 등기가 필요하고, 취득세가 다시 부과될 수 있습니다. 특히 단독명의에서 공동명의로 바꾸는 과정은 사실상 증여로 간주되기도 하므로 세무 상담이 필수입니다.

7. 마무리 – 부부의 삶을 바꾸는 한 줄 이름

“명의는 종이 위의 이름 한 줄이지만, 그 무게는 한 가정의 미래를 좌우합니다.”
집은 단순한 자산이 아니라, 부부의 삶의 기반이자 공동체의 시작입니다.
신혼부부라면 부동산 전문가뿐 아니라 세무사, 금융 전문가와도 상담하며 공동명의 또는 단독명의 결정을 신중히 내려야 합니다.

[신혼부부 재테크 전략 ⑦] 신혼부부의 첫 보험 설계 – 최소한의 비용으로 최대한의 보장받기

다음 편 예고

[신혼부부 재테크 전략 ⑨] “부부통장 분리 vs 통합 – 재무 갈등 없는 부부 돈 관리법”
→ 돈 문제로 다투지 않으려면, 부부간 통장 운영 전략부터 달라야 합니다. 현실적인 사례와 함께 살펴봅니다.

 

출처

국세청 세금 안내자료

한국부동산원 부동산 정책 보고서

대한변호사협회 법률상담 사례집

한국주택금융공사 대출 가이드

 

◆ View the English translation. Click below.

[Newlywed Financial Strategy ⑧]

“Joint or Sole Ownership? – The Essential Guide to Property Titling for Couples”
→ When newlyweds buy a home together, whose name should be on the deed? This decision impacts taxes, loan benefits, and even asset division. Let’s explore how to make the most strategic and beneficial choice.

Introduction

"Should we put the house under my name, yours, or both?"
This is one of the most frequent dilemmas for newly married couples buying a home. Titling a property seems like a simple technicality, but it carries legal and financial implications that can affect the couple’s life long-term—from taxes to bank loans and even divorce settlements.

In today’s post, we’ll walk through the differences between sole and joint ownership, and which strategy might benefit newlyweds the most.

Here’s how we’ll break down today’s topic:

1. Sole vs Joint Ownership: What’s the Difference?
2. Tax Implications
3. Loan and Credit Considerations
4. Legal and Property Rights
5. Situational Strategy Recommendations
6. Changing Title Later – What You Must Know
7. Final Thoughts – A Line That Shapes a Life

1. Sole vs Joint Ownership: What’s the Difference?

Sole ownership means the property is registered under one person’s name.
Joint ownership allows both spouses to be listed as co-owners, usually at a 50:50 ratio, but other divisions like 70:30 are also possible.

This decision doesn’t just affect the name on the deed—it determines who gets taxed, who can borrow, and who holds legal rights to the home.

2. Tax Implications

① Property Acquisition Tax
Whether one or both names are on the deed, the total acquisition tax stays the same. However, under joint ownership, each person files taxes for their respective portion, which can make a difference in later stages.

② Capital Gains Tax
In sole ownership, only one person’s exemption (approx. 250,000 KRW) is available. But in joint ownership, both individuals can apply for their own exemption, potentially lowering the overall tax burden when selling the property.

③ Comprehensive Real Estate Tax (CRE Tax)
Joint ownership allows both partners to use their individual deduction limits. This becomes significant especially for high-value properties that trigger the CRE tax.

3. Loan and Credit Considerations

In sole ownership, mortgage eligibility is based on one person’s income and credit. This can limit the loan amount or increase the interest rate.

In joint ownership, the couple’s combined income may qualify them for a larger mortgage or better interest rate.
However, loan liability still lies with the person taking out the loan, regardless of how the title is shared.

4. Legal and Property Rights

If the couple later divorces or experiences inheritance issues, joint ownership makes legal division clearer, since the shares are already registered.

In contrast, sole ownership might require legal action to prove financial contribution or stake in the home.

Especially for dual-income couples or if family financial support is involved, joint titling provides a more transparent structure.

5. Situational Strategy Recommendations

1) Tax Savings Priority → Joint Ownership
Especially effective for high-value properties that might incur CRE tax or future capital gains taxes.

2) Maximizing Mortgage Capacity → Joint Ownership + Combined Loan Strategy
If affordability and interest rates are key, go for a joint approach using both incomes.

3) One Spouse Already Owns Property → Sole Ownership (Under Non-Owner)
To qualify as a first-time buyer or avoid multi-home ownership taxes, place the title under the partner without property.

4) Family Paid for the Home → Sole Ownership May Be Safer
To avoid gift tax issues if one side of the family funded the purchase, use sole ownership for the person receiving the support.

6. Changing Title Later – What You Must Know

Transferring ownership later involves a legal ownership change (title deed transfer), and in most cases, triggers acquisition tax again.

Also, changing from sole to joint ownership may be considered a gift, which can be taxable depending on the value. Always consult a tax attorney before proceeding.

7. Final Thoughts – A Line That Shapes a Life

Titling isn’t just about writing names—it defines your rights, responsibilities, and protections.
For newlyweds, this is more than a document; it's a decision that affects future finances, stability, and peace of mind.

Before signing anything, talk to a real estate agent, a tax expert, and a lawyer. The best titling decision is the one tailored to your unique life plan.

Coming Next

[Newlywed Financial Strategy ⑨]
“Joint or Separate Bank Accounts? – Managing Finances Without Fights”
→ Is it better to merge accounts or manage separately? Learn how real couples keep their financial harmony.

References

• National Tax Service of Korea
• Korea Real Estate Board Reports
• Legal Consultation from Korean Bar Association
• Housing Finance Corporation Mortgage Guide

 

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끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.

 

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본 글은 제작자의 경험과 참고자료 발췌 편집, 이미지 자체 제작.